En las comunidades de propietarios, las cubiertas y terrazas son elementos clave cuya gestión y uso pueden generar conflictos. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España regula cómo deben manejarse estos espacios para asegurar una convivencia armoniosa y una gestión adecuada de los recursos compartidos.
Este artículo analiza en profundidad las disposiciones legales relacionadas con las cubiertas y terrazas, su uso, mantenimiento y posibles modificaciones.
Cubiertas y terrazas según la Ley de Propiedad Horizontal
Definición y clasificación
La LPH distingue entre elementos comunes y elementos privativos en un edificio. Las cubiertas y terrazas pueden clasificarse de diferentes maneras dependiendo de su uso y acceso:
- Cubiertas y terrazas comunes: Son aquellas que pertenecen a todos los propietarios y cuyo uso está destinado al servicio de la comunidad, como azoteas accesibles para actividades comunitarias.
- Cubiertas y terrazas de uso privativo: Son aquellas que, aunque forman parte de los elementos comunes, su uso está reservado exclusivamente a uno o varios propietarios. Un ejemplo típico es la terraza de un ático.
Uso de cubiertas y terrazas
El uso de cubiertas y terrazas está regulado por la LPH y, en muchos casos, por los estatutos de la comunidad de propietarios. Es fundamental respetar estas normativas para evitar conflictos y garantizar la convivencia.
Uso común
Las cubiertas y terrazas de uso común pueden ser utilizadas por todos los propietarios para actividades recreativas, instalación de equipos comunitarios como antenas, sistemas de energía solar, etc. Es importante que el uso de estos espacios no interfiera con los derechos de otros propietarios ni cause daños al edificio.
Uso privativo
Las cubiertas y terrazas de uso privativo, aunque son de acceso exclusivo de uno o varios propietarios, siguen siendo elementos comunes. Esto significa que los propietarios que disfrutan de su uso deben mantenerlas en buen estado y no pueden realizar modificaciones que afecten a la estructura del edificio sin la autorización de la comunidad.
Mantenimiento y reparaciones
Responsabilidad del mantenimiento
La LPH establece que el mantenimiento de las cubiertas y terrazas es responsabilidad de la comunidad de propietarios, incluso si se trata de elementos de uso privativo. Sin embargo, los propietarios que tienen el uso exclusivo pueden estar obligados a realizar el mantenimiento ordinario, como la limpieza y pequeñas reparaciones, para mantener el buen estado del espacio.
Obras de mantenimiento ordinario
El mantenimiento ordinario incluye la limpieza, reparación de pequeñas grietas y el cuidado general del espacio. En el caso de terrazas de uso privativo, esta responsabilidad recae sobre el propietario que la utiliza.
Obras de mantenimiento extraordinario
Las obras de mantenimiento extraordinario, como la reparación de filtraciones, impermeabilización o renovación de la estructura, son responsabilidad de la comunidad de propietarios. Estas obras deben ser aprobadas en junta de propietarios y financiadas con las cuotas comunitarias.
Procedimiento para la aprobación de obras
Las obras de mantenimiento y reparación en cubiertas y terrazas requieren la aprobación de la junta de propietarios, siguiendo el procedimiento establecido en la LPH.
Convocatoria de la junta
Para aprobar las obras, se debe convocar una junta de propietarios con suficiente antelación. La convocatoria debe incluir todos los detalles relevantes sobre las obras propuestas, como el presupuesto, el plan de trabajo y los beneficios esperados.
Mayorías necesarias
La aprobación de obras de mantenimiento y reparación requiere una mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta. Sin embargo, si las obras implican una modificación significativa del edificio, puede ser necesaria una mayoría cualificada.
Modificaciones y obras en cubiertas y terrazas
Modificaciones en elementos comunes
Cualquier modificación en las cubiertas y terrazas comunes debe ser aprobada por la comunidad de propietarios. Esto incluye la instalación de equipos, cerramientos, cambios en el uso del espacio, etc.
Procedimiento de aprobación
El procedimiento para la aprobación de modificaciones sigue los mismos pasos que el de las obras de mantenimiento: convocatoria de junta, presentación del proyecto y votación.
Modificaciones en elementos de uso privativo
Los propietarios que tienen el uso exclusivo de una terraza o cubierta no pueden realizar modificaciones que afecten la estructura del edificio sin la autorización de la comunidad. Esto incluye obras como la instalación de cerramientos, la modificación del pavimento o la colocación de estructuras fijas.
Procedimiento de aprobación
Para realizar modificaciones, el propietario debe presentar un proyecto detallado a la junta de propietarios, que debe ser aprobado por mayoría simple o cualificada, dependiendo de la magnitud de las obras.
Normativa técnica y permisos
Además de la aprobación de la comunidad, las modificaciones en cubiertas y terrazas deben cumplir con las normativas técnicas y urbanísticas aplicables. Esto puede incluir la obtención de licencias de obras y la conformidad con los códigos de construcción locales.
Casos prácticos y ejemplos
Caso 1: Reparación de filtraciones en la cubierta
En un edificio de viviendas, varios propietarios reportan problemas de filtraciones en sus techos debido a daños en la cubierta. La comunidad convoca una junta de propietarios donde se presenta un proyecto de reparación que incluye la impermeabilización de la cubierta. La propuesta es aprobada por mayoría simple y los costos se distribuyen entre todos los propietarios según sus cuotas de participación.
Caso 2: Instalación de placas solares en la azotea
Una comunidad de propietarios decide instalar placas solares en la azotea para reducir el consumo de energía. Se convoca una junta donde se presenta el proyecto, que incluye el presupuesto, el plan de instalación y los beneficios esperados. La propuesta es aprobada por mayoría simple, y se obtienen las licencias necesarias para realizar la instalación.
Caso 3: Cerramiento de una terraza de uso privativo
El propietario de un ático desea cerrar su terraza para crear un espacio adicional. Presenta un proyecto detallado a la junta de propietarios, que incluye planos, materiales y el impacto estructural. Tras una discusión, la junta aprueba el proyecto por mayoría cualificada, y el propietario obtiene las licencias necesarias para llevar a cabo la obra.
Preguntas y respuestas sobre cubiertas y terrazas según la LPH
¿Quién es responsable del mantenimiento de las cubiertas y terrazas?
La comunidad de propietarios es responsable del mantenimiento de las cubiertas y terrazas, incluso si son de uso privativo. Los propietarios con uso exclusivo deben realizar el mantenimiento ordinario.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar obras de mantenimiento en cubiertas y terrazas?
Las obras de mantenimiento ordinario requieren una mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta. Las obras que implican modificaciones significativas pueden necesitar una mayoría cualificada.
¿Pueden los propietarios de uso privativo realizar modificaciones en su terraza?
Sí, pero deben obtener la autorización de la comunidad de propietarios y asegurarse de que las obras no afecten la estructura del edificio.
¿Qué pasa si un propietario no permite el acceso a su terraza para reparaciones?
Si un propietario no permite el acceso, la comunidad puede recurrir a la vía judicial para asegurar que se realicen las reparaciones necesarias.
¿Cómo se distribuyen los costos de las reparaciones?
Los costos se distribuyen entre todos los propietarios según sus cuotas de participación establecidas en el título constitutivo.
¿Se pueden instalar placas solares en la cubierta del edificio?
Sí, la instalación de placas solares es posible, pero debe ser aprobada por la junta de propietarios y cumplir con las normativas técnicas y urbanísticas aplicables.
¿Qué hacer si hay discrepancias sobre el uso de las terrazas comunes?
Las discrepancias deben resolverse en la junta de propietarios, siguiendo los procedimientos establecidos en la LPH. Si no se alcanza un acuerdo, se puede recurrir a la mediación o a la vía judicial.
¿Es posible cambiar el uso de una terraza común a privativo?
Cambiar el uso de una terraza común a privativo requiere la modificación del título constitutivo y debe ser aprobado por unanimidad de los propietarios.
La gestión adecuada de las cubiertas y terrazas según la Ley de Propiedad Horizontal es crucial para garantizar la seguridad, la eficiencia y la convivencia en las comunidades de propietarios. Siguiendo las normativas y procedimientos establecidos, se pueden realizar obras de mantenimiento y modificaciones de manera equitativa y ordenada, beneficiando a todos los residentes del edificio.