Arras en la compra de una vivienda: qué pasa con la señal si comprador o vendedor se echan atrás

Antes de firmar la escritura definitiva de compra de una vivienda, es muy habitual entregar una cantidad de dinero como señal o "arras". Lo que muchos compradores y vendedores no saben es que la palabra "arras" no siempre significa lo mismo desde el punto de vista legal, y que el Código Civil solo regula expresamente un tipo concreto.

Qué dice el artículo 1454

El artículo 1454 del Código Civil establece la regla básica de las llamadas arras penitenciales: si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, el contrato podrá rescindirse, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Es decir, la propia norma reconoce dos consecuencias distintas según quién decida no cumplir el contrato:

Si el comprador es quien se echa atrás, pierde la cantidad entregada como señal.

Si es el vendedor quien decide no vender, debe devolver el doble de lo que recibió.

Por qué esta cláusula funciona como un "precio de salida"

El efecto práctico del artículo 1454 es que convierte el incumplimiento en una opción legítima con un coste tasado de antemano: ninguna de las partes está obligada a cumplir el contrato a toda costa, pero quien decide no hacerlo asume automáticamente esa consecuencia económica, sin necesidad de reclamar daños y perjuicios adicionales por esa vía. Esto explica por qué las arras penitenciales son tan habituales en las compraventas de vivienda entre particulares: dan seguridad jurídica a ambas partes sobre cuál es el coste de arrepentirse.

Arras penitenciales frente a otros tipos de arras

Es importante no confundir las arras del artículo 1454 —que permiten desistir del contrato asumiendo esa penalización— con otras figuras que en la práctica contractual también se llaman "arras" pero cumplen una función distinta:

Las arras confirmatorias son, en realidad, un simple anticipo a cuenta del precio final: no dan derecho a desistir del contrato, sino que confirman que este ya se ha perfeccionado y se está ejecutando parcialmente.

Las arras penales funcionan como una cláusula penal: no sustituyen el cumplimiento, sino que se suman a la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso o la indemnización de daños.

El Código Civil, en su artículo 1454, regula expresamente solo las arras penitenciales —las que permiten rescindir el contrato asumiendo la pérdida o devolución duplicada—. Si el contrato de arras no dice qué tipo de arras son, la jurisprudencia tiende a exigir que el carácter penitencial se pacte con claridad, precisamente porque la consecuencia de dar por resuelto el contrato es excepcional.

Qué pasa si las arras son confirmatorias y hay incumplimiento

Cuando las arras entregadas son confirmatorias —un simple anticipo a cuenta del precio, sin la función penitencial del artículo 1454—, un incumplimiento del contrato ya no se resuelve con la pérdida o devolución duplicada de la señal: se aplica el régimen general de las obligaciones recíprocas del artículo 1124 del propio Código Civil, que permite a la parte cumplidora elegir entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos. La diferencia práctica es considerable: con arras penitenciales, el coste de desistir está tasado de antemano; con arras confirmatorias, la parte perjudicada por el incumplimiento puede reclamar una indemnización que no tiene por qué limitarse al importe de la señal entregada.

Qué conviene comprobar antes de firmar un contrato de arras

Dado que la calificación de las arras determina si es posible o no desistir del contrato pagando solo esa penalización, conviene que el documento de arras indique con claridad qué tipo de arras se están pactando, la cantidad exacta entregada, y el plazo dentro del cual debe formalizarse la compraventa definitiva. Sin esa claridad, cualquier disputa sobre si cabía o no desistir del contrato dependerá de la interpretación judicial de la voluntad de las partes.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta el artículo 1454 del Código Civil.