Enervación del desahucio: cómo parar un desahucio por impago pagando la deuda

Cuando un desahucio se inicia por falta de pago de la renta, la Ley de Enjuiciamiento Civil da al inquilino una última oportunidad para detener el proceso: pagar la deuda dentro de un plazo concreto. A esto se le llama enervación del desahucio, y tiene límites importantes que conviene conocer antes de confiar en poder usarla.

Cómo funciona

El proceso de desahucio por falta de pago de rentas termina si, requerido el inquilino en los términos previstos por la ley, este paga al propietario o pone a su disposición —en el tribunal o ante notario—, y dentro del plazo del requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda más las que se adeuden en el momento de ese pago. Si el propietario se opone a la enervación por considerar que no se cumplen esos requisitos, se cita a las partes a una vista, tras la cual el juez dicta sentencia declarando enervada la acción o, si no procede, estimando la demanda y el desahucio.

Los dos casos en que no se puede enervar

La ley cierra esta puerta en dos situaciones concretas:

Cuando el inquilino ya enervó el desahucio en una ocasión anterior en ese mismo contrato —salvo que el cobro no se hubiera producido por causas imputables al propietario—. Es decir, la enervación solo puede usarse una vez por contrato, no repetidamente cada vez que se acumule un impago.

Cuando el propietario hubiera requerido de pago al inquilino, por cualquier medio que deje constancia fehaciente, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y el pago no se hubiera hecho efectivo antes de presentarla. Un aviso previo bien documentado, con ese margen de treinta días, elimina la posibilidad de enervación posterior aunque el inquilino pague después de recibir la demanda.

Quién paga las costas

Si se declara enervada la acción de desahucio, el inquilino es condenado al pago de las costas del proceso, salvo que las rentas debidas no se hubieran cobrado por causas imputables al propietario.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.