Vicios de construcción: los diez años en que responde el constructor si el edificio se arruina

Cuando un edificio se arruina por defectos de construcción, la responsabilidad de quien lo construyó no desaparece con el tiempo, ni con la entrega de la obra: el Código Civil establece un plazo especialmente largo de responsabilidad, conocido como responsabilidad decenal.

Los diez años de responsabilidad del contratista y del arquitecto

El artículo 1591, primer párrafo, fija la regla clásica: el contratista de un edificio que se arruina por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina se produce dentro de los diez años siguientes a la conclusión de la construcción. La misma responsabilidad, y por el mismo plazo de diez años, recae sobre el arquitecto que dirigió la obra, si la ruina se debe a un vicio del suelo o de su propia dirección técnica.

Los quince años cuando la causa es el incumplimiento del contrato

El segundo párrafo del artículo 1591 regula un supuesto distinto y con un plazo más largo: si la causa de la ruina es la falta del contratista a las condiciones pactadas en el contrato —no ya un defecto técnico de construcción, sino un incumplimiento contractual—, la acción de indemnización dura quince años.

Por qué se distingue entre "vicio" e "incumplimiento contractual"

Esta distinción tiene su lógica: el plazo de diez años del primer párrafo protege frente a defectos técnicos objetivos de la construcción o del suelo, mientras que el plazo de quince años del segundo protege frente a un incumplimiento más amplio de lo pactado en el contrato de obra, que puede no limitarse a un defecto técnico concreto, sino a un apartamiento general de las condiciones acordadas entre las partes.

Una figura anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación

Conviene tener presente que este artículo 1591 del Código Civil convive, en la práctica actual de la construcción, con el régimen más moderno y detallado de la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, que estableció plazos de garantía específicos según el tipo de daño —uno, tres y diez años, según afecten a elementos de terminación, a la habitabilidad, o a elementos estructurales—, y distribuyó la responsabilidad entre los distintos agentes de la edificación —promotor, constructor, arquitecto, aparejador—. El artículo 1591 del Código Civil sigue siendo relevante, sobre todo, para las relaciones contractuales de obra que no encajan en el ámbito específico de esa ley especial.

Quién puede reclamar esta responsabilidad

Aunque el artículo 1591 no lo detalle expresamente, esta responsabilidad decenal protege en primer lugar al comitente de la obra —quien encargó su construcción—, pero también, según ha ido desarrollando la jurisprudencia, a los sucesivos adquirentes del edificio, precisamente porque el defecto de construcción afecta al propio inmueble con independencia de quién sea su propietario en cada momento dentro de ese plazo de diez o quince años.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta el artículo 1591 del Código Civil.