TÍTULO I. Disposiciones generales · CAPÍTULO II. Comprobaciones y documentación
Artículo 8. Documentación necesaria.
1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos; y el documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la sede electrónica asociada del Catastro dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración. Cuando se trate de edificios terminados, se incluirá el certificado de eficiencia energética del inmueble debidamente registrado. Cuando se trate de edificios en construcción o en proyecto, se incluirá el certificado de eficiencia energética del inmueble y la copia de la solicitud en el registro, debiendo ser coincidentes sus datos.
No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.a), la certificación registral podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.
Cuando la finalidad de la tasación sea la establecida en el artículo 2.c), la certificación registral sólo será necesaria en las tasaciones previas y periódicas de los inmuebles en fase de construcción, promovidos por un tercero distinto de la institución de inversión colectiva para la cual se realice la tasación, incluidas las compras sobre plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a plazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) la certificación registral podrá ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el párrafo anterior.
Cuando la finalidad de la tasación sea alguna de las establecidas en el artículo 2.b), c) y d), la inclusión del documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la sede electrónica asociada del Catastro sólo será necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones periódicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la descripción del inmueble o derecho.
2. Además de lo señalado en el apartado anterior, se deberá haber dispuesto de lo siguiente:
a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente.
b) En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, licencia de obra o, en su caso, autorización administrativa expedida por el ayuntamiento competente de conformidad con lo establecido en el párrafo siguiente, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.
La autorización administrativa para el comienzo de las obras referido en el párrafo anterior deberá cumplir con las siguientes características:
1.º se emitirá sin perjuicio de la necesaria obtención ulterior de la pertinente licencia de obra.
2.º se emitirá previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos que resulten de aplicación.
3.º deberá autorizar la ejecución de obras en una proporción de al menos el sesenta por ciento del presupuesto de ejecución material de proyecto, incluyendo como mínimo los elementos esenciales de la estructura y envolvente del edificio, lo que se acreditará expresamente mediante certificación expedida por el técnico responsable de la redacción del proyecto.
En el caso de que se disponga de la autorización administrativa citada en el párrafo anterior, se deberá disponer también de la declaración de obra nueva en construcción prevista en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Ésta deberá estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
c) En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo en venta o alquiler.
d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales contemplado en su artículo 19.1.c) (Seguro de daños decenal).
e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se refiere el párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certificación expedida por el propietario.
f) En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden.
g) En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento.
h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos.
i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.
j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el método de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación.
3. Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentación exigida en los apartados uno y dos podrá ser sustituida por su equivalente en el país donde se encuentren situados, teniendo en cuenta su normativa interna.
Será necesario asimismo que el cálculo del valor de tasación considere, adicionalmente, aspectos específicos de la normativa del país en el que se encuentre radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se deberá disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados en tal normativa, aún cuando no estuviesen previstos en la normativa española, y que sean necesarios según aquélla para la identificación completa del objeto de valoración, para determinar la aptitud del uso o aprovechamiento urbanístico que se le esté dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construcción o rehabilitación de un inmueble, en sus distintas fases, y para la valoración de viviendas de protección pública o equivalentes.
> Téngase en cuenta que la actualización del apartado 1 y la letra b) del apartado 2, establecida por el art. único.5 de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio. [Ref. BOE-A-2025-11815](https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-11815), entra en vigor el 12 de agosto de 2025, según determina su disposición final 2.
> Redacción anterior:
> "1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado.
> Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. Igualmente se incluirá el documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro. En ambos casos dicha documentación deberá haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.
> No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, dicha certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad; por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.
> Cuando la finalidad de la tasación sea la establecida en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, la certificación registral sólo será necesaria en las tasaciones previas y periódicas de los inmuebles en fase de construcción, promovidos por un tercero distinto de la IIC para la cual se realice la tasación, incluidas las compras sobre plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a plazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) de esta Orden la certificación registral podrá ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el párrafo anterior.
> Cuando la finalidad de la tasación sea alguna de las establecidas en el artículo 2.b), c) y d) de esta Orden, la inclusión del documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro sólo será necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones periódicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la descripción del inmueble o derecho."
> "2. Además de lo señalado en el apartado anterior, se deberá haber dispuesto de lo siguiente:
> [...]
> b) En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, y además del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen."
> <small>Se modifica el apartado 1 y la letra b) del apartado 2, con efectos desde el 12 de agosto de 2025, por el art. único.5 de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio. [Ref. BOE-A-2025-11815](https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-11815)</small>
> <small>Se modifica el apartado 1 y se añade el apartado 3 por el art. único.4 y 5 de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre. [Ref. BOE-A-2007-18140](https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2007-18140).</small>
Texto oficial de Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE-A-2003-7253). No constituye asesoramiento jurídico. Consulta la versión consolidada en boe.es.
