TÍTULO IV. Tipos de bonos garantizados y especialidades · CAPÍTULO 1.º. Cédulas hipotecarias
Artículo 23. Activos de cobertura admisibles para las cédulas hipotecarias y régimen de emisión.
1. Las cédulas hipotecarias deberán estar en todo momento garantizadas por los activos primarios admisibles recogidos en las letras d) y f) del artículo 129.1 del Reglamento n.º 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de junio de 2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crédito, y por el que se modifica el Reglamento (UE) n.º 648/2012.
Además de reunir las condiciones establecidas en el capítulo 4 del Reglamento (UE) n.º 575/2013, de 26 de junio de 2013, la hipoteca inmobiliaria que garantiza los préstamos deberá estar constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a su inclusión en el conjunto de cobertura.
No se considerarán carga, a estos efectos, las afectaciones por razón de impuestos devengados por el Estado, la Administración Autonómica o la Administración Local.
La inmatriculación de la finca hipotecada deberá estar vigente y sin contradicción alguna, y no sujeta a limitaciones por razón de inmatriculación.
2. En el momento de su incorporación al conjunto de cobertura, el préstamo garantizado con hipoteca inmobiliaria no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se trate de bienes inmuebles residenciales, el préstamo podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación. El plazo de amortización del préstamo garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de 30 años. Si como consecuencia de la amortización de un préstamo inelegible inicialmente por exceder de los límites señalados, se llegará a los umbrales correspondientes, el préstamo con garantía hipotecaria podría ser elegible como activo en garantía a partir de ese momento.
Cuando por desmerecimiento de la garantía, en algún momento posterior a su incorporación al conjunto de cobertura, el préstamo excediera de los límites establecidos en el párrafo anterior, dicho préstamo computará hasta el límite señalado en el mismo a efectos del requisito de cobertura establecido en el artículo 10.5.
3. Las cédulas hipotecarias podrán estar respaldadas hasta un límite del 10 por ciento del principal por los siguientes activos de sustitución:
a) valores de renta fija admitidos a negociación en mercados regulados emitidos por las contrapartes mencionadas en las letras a) y b) del artículo 129.1 del Reglamento (UE) n.º 575/2013, de 26 de junio de 2013;
b) depósitos a corto plazo en entidades de crédito que cumplan lo previsto en la letra c) del artículo 129.1 del Reglamento (UE) n.º 575/2013, de 26 de junio de 2013, y con los límites previstos en el citado artículo.
4. Si por razón de la amortización de los préstamos que conforman el conjunto de cobertura, los activos de sustitución que respaldan las cédulas hipotecarias emitidas excedieran de los límites aplicables, la entidad emisora podrá optar por adquirir sus propias cédulas hasta restablecer la proporción, o sustituirlos por otros activos de cobertura que reúnan las condiciones exigidas.
5. Las cédulas hipotecarias deberán contar con el nivel mínimo de sobre garantía legal previsto en el primer párrafo del artículo 129.3 bis del Reglamento (UE) n.º 575/2013, de 26 de junio de 2013.
El requisito de cobertura previsto en el artículo 15.2 deberá calcularse de acuerdo con lo señalado en el párrafo segundo del artículo 129.3 bis del Reglamento (UE) n.º 575/2013, de 26 de junio de 2013.
6. Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños, al menos, por el valor de tasación y que el derecho de crédito vinculado al seguro deberá incluirse en el registro especial previsto en el artículo 9.
7. Las entidades emisoras no podrán respecto de los préstamos afectos a la emisión de las cédulas, salvo autorización expresa del órgano de control del conjunto de cobertura y, en su caso, con sujeción a las condiciones que este pudiera establecer:
a) Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, por causa distinta del pago del préstamo garantizado.
b) Renunciar o transigir sobre ellas.
c) Condonar en todo o en parte el préstamo garantizado.
d) En general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca o del préstamo.
e) Posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía de préstamos.
Excepcionalmente, cuando las entidades emisoras se encuentren vinculadas por obligaciones respecto de los préstamos establecidas en la regulación aplicable, podrán modificar las condiciones de aquellos sin autorización expresa del órgano de control. De dichas modificaciones darán cuenta individualizadamente, en el momento en que se lleven a efecto, al órgano de control del conjunto de cobertura, quien, en todo caso, deberá verificar que, tras dichas modificaciones, no se incumpla ninguno de los requisitos y límites exigidos a los activos de cobertura en este real decreto-ley o contractualmente y, por tanto, pueden seguir formando parte del conjunto de cobertura correspondiente.
8. Las cédulas hipotecarias podrán incluir cláusulas de amortización anticipada a disposición del emisor según lo especificado en las condiciones y términos contractuales del programa de emisión.
9. Las entidades de crédito emisoras de bonos garantizados deberán documentar la conformidad de los activos de cobertura de las cédulas hipotecarias y de sus políticas de préstamo con lo dispuesto en este real decreto-ley.
> <small>Se modifica el apartado 7 por el art. 180.6 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio. [Ref. BOE-A-2023-15135#a1-92](https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2023-15135)</small>
Texto oficial de Real Decreto-ley de Bonos Garantizados (BOE-A-2021-17910). No constituye asesoramiento jurídico. Consulta la versión consolidada en boe.es.
