Actualización de la renta del alquiler: cuándo puede subirla el casero y con qué límite

Uno de los mitos más extendidos sobre el alquiler de vivienda es que el propietario puede subir la renta cada año automáticamente. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice justo lo contrario en su artículo 18: sin pacto expreso, no hay actualización.

La regla de partida: sin pacto, no hay subida

El artículo 18.1 es claro: durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, en los términos pactados por las partes. Y añade una frase decisiva: en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. Si el contrato de alquiler no incluye una cláusula de actualización, el propietario no puede subir la renta por el simple paso del tiempo, por mucho que suba el coste de la vida.

Qué pasa si el contrato pacta actualizar pero no dice con qué índice

Puede ocurrir que el contrato prevea un mecanismo de actualización de valores monetarios sin detallar qué índice o metodología usar. Para ese caso, la ley da una solución supletoria: la renta se actualizará cada año por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia el último índice publicado en la fecha de actualización.

El límite que nunca se puede superar: el IPC

Haya o no un mecanismo pactado, la ley fija un techo que no admite excepción: el incremento resultante de la actualización anual nunca puede exceder de la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo (IPC), tomando como referencia el último índice publicado en la fecha de la actualización. Aunque el contrato pactara un índice distinto que diera un resultado superior, ese incremento quedaría limitado por el IPC.

Cómo debe comunicarse la subida

La renta actualizada no se aplica de forma automática desde el punto de vista práctico: el artículo 18.2 exige que sea exigible al arrendatario solo a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada —normalmente el arrendador— lo notifique por escrito a la otra, expresando el porcentaje de alteración aplicado. Si el arrendatario lo exige, debe acompañarse la certificación correspondiente del Instituto Nacional de Estadística que acredite ese porcentaje.

La ley admite una forma de notificación muy sencilla: es válida la que se haga mediante una simple nota en el recibo de la mensualidad de pago precedente, sin necesidad de una comunicación formal aparte.

El nuevo índice de referencia que sustituirá al IPC

La Ley por el Derecho a la Vivienda añadió a la Ley de Arrendamientos Urbanos una disposición adicional undécima con un mandato dirigido al Instituto Nacional de Estadística: definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite a los efectos del artículo 18, con el objetivo declarado de evitar incrementos desproporcionados en la renta. Este nuevo índice está llamado a sustituir progresivamente al IPC como techo de referencia para las actualizaciones anuales, dentro del paquete de medidas de contención de precios del alquiler que introdujo esa ley. Para los contratos celebrados con anterioridad a su aprobación, se aplican las reglas específicas que fija la propia disposición transitoria de la Ley por el Derecho a la Vivienda.

Un historial de cambios legales que conviene tener presente

El propio artículo 18 recuerda, en sus notas de vigencia, que ha sido modificado varias veces en los últimos años —incluso hubo una reforma de 2018 que llegó a derogarse por el propio Congreso de los Diputados antes de consolidarse—. Esto significa que, para contratos firmados en fechas distintas, pueden aplicar redacciones diferentes del artículo 18, con disposiciones transitorias específicas: conviene comprobar siempre la fecha de firma del contrato y la normativa vigente en ese momento antes de dar por buena una actualización de renta.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.