Derecho de tanteo y retracto del inquilino: la preferencia para comprar la vivienda que alquilas

Si el propietario de la vivienda que tienes alquilada decide venderla, la Ley de Arrendamientos Urbanos no te deja sin ninguna protección: el artículo 25 reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente sobre esa vivienda, que puede ejercerse de dos formas distintas según el momento en que se entere de la venta.

Tanteo: comprar antes de que se cierre la venta

El tanteo es el derecho a comprar la vivienda antes que un tercero, cuando el propietario ya ha decidido venderla. El artículo 25.2 da al arrendatario un plazo de treinta días naturales, contados desde que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, para ejercitar ese derecho. Si no se ejercita en ese plazo, los efectos de la notificación caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes.

Retracto: recuperar la compra ya hecha a un tercero

Si la vivienda se vende a un tercero sin cumplir correctamente con la notificación previa —o si se omite alguno de los requisitos exigidos, o el precio real resulta inferior al notificado, o las condiciones son menos onerosas que las comunicadas—, el arrendatario puede ejercer el retracto: quedarse con la vivienda en el lugar del comprador, en las mismas condiciones en que este la adquirió. El artículo 25.3 remite, para su ejercicio, al artículo 1.518 del Código Civil, y fija un plazo de treinta días naturales desde que el adquirente notifique de forma fehaciente al arrendatario las condiciones esenciales de la compraventa ya realizada, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizó.

La preferencia de este derecho frente a otros similares

El artículo 25.4 establece que el tanteo o retracto del arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con dos excepciones: el retracto reconocido al condueño de la vivienda, y el retracto convencional que ya constara inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Requisitos para inscribir la venta en el Registro

El artículo 25.5 conecta este derecho con la práctica registral: para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una vivienda arrendada, debe justificarse que se han realizado las notificaciones exigidas. Y si la vivienda vendida no estuviera arrendada, el vendedor debe declararlo así expresamente en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.

Cuándo no existe este derecho

La ley excluye el tanteo y el retracto en dos supuestos: cuando la venta recae, además de sobre la vivienda arrendada, sobre otros objetos alquilados como accesorios por el mismo arrendador —en cuyo caso el arrendatario no puede ejercitar el derecho solo sobre la vivienda—; y cuando la vivienda se vende conjuntamente con el resto de viviendas o locales del arrendador que forman parte del mismo inmueble, o cuando varios propietarios venden conjuntamente la totalidad de pisos y locales de un inmueble a un mismo comprador. En ese último caso, si el inmueble solo tuviera una vivienda, el arrendatario sí conserva sus derechos de tanteo y retracto.

Cuando la venta conjunta excluye al inquilino, puede entrar la Administración

El propio artículo 25.7 añade un matiz poco conocido a la exclusión por venta conjunta del inmueble: en esos casos, la legislación sobre vivienda puede establecer un derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble a favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, aplicándose las mismas reglas de notificación y ejercicio que rigen para el arrendatario. Es decir, que el inquilino pierda su derecho individual sobre la vivienda que ocupa no significa necesariamente que la operación quede fuera de cualquier control: la normativa autonómica de vivienda puede reservar a la propia Administración la posibilidad de adquirir preferentemente el edificio completo, con fines habitualmente relacionados con la política de vivienda protegida o de lucha contra la especulación en compras masivas de inmuebles residenciales.

La renuncia pactada

El artículo 25.8 permite que las partes pacten expresamente la renuncia del arrendatario a este derecho de adquisición preferente. Es, por tanto, un derecho disponible: si el contrato de alquiler incluye esa renuncia, el inquilino no podrá ejercer ni el tanteo ni el retracto cuando la vivienda se venda.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.