Derrama extraordinaria en la comunidad de vecinos: cuándo es obligatorio pagarla y quién responde de ella

La derrama es la cantidad extraordinaria que se reparte entre los propietarios de una comunidad para financiar gastos que no están cubiertos por las cuotas ordinarias. La Ley de Propiedad Horizontal regula tanto la obligación general de contribuir a los gastos comunes como los casos en los que ciertas obras son obligatorias, sin necesidad de que la Junta las apruebe.

La obligación general de contribuir a los gastos

El artículo 9.1.e) establece la obligación básica de cada propietario: contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esta cuota de participación —normalmente un porcentaje fijado en la escritura de división horizontal— es la que determina cuánto le corresponde pagar a cada vecino de cualquier derrama.

Obras que son obligatorias sin acuerdo previo de la Junta

El artículo 10.1 identifica un grupo de actuaciones que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de propietarios, aunque impliquen modificar el título constitutivo o los estatutos: los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, incluyendo en todo caso las que garanticen los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato exigidas por la Administración.

También son obligatorias las obras de accesibilidad universal requeridas a instancia de propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años —como la instalación de rampas o ascensores—, siempre que el importe anual repercutido, descontadas las subvenciones, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si las ayudas públicas alcanzan el 75% del coste, la obra es obligatoria en todo caso, con independencia de ese límite.

Cómo se reparte esta derrama obligatoria

El artículo 10.2 establece que estas actuaciones necesarias u obligatorias serán costeadas por los propietarios de la comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a distribuir la derrama correspondiente y a fijar los términos de su abono —no a decidir si la obra se hace o no—. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes de la autoridad competente responden individualmente de las sanciones administrativas que puedan imponerse.

La afección real: quién paga si compras un piso con derramas pendientes

Uno de los aspectos más relevantes para quien compra una vivienda en régimen de propiedad horizontal es la llamada afección real, regulada en el artículo 9.1.e): el adquirente de una vivienda o local, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores propietarios, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida de la anualidad en que se produzca la compra y a los tres años naturales anteriores.

Por eso la ley exige que, en la escritura pública de transmisión, el vendedor declare estar al corriente de pago con la comunidad, o que, en caso contrario, se detalle el importe de la deuda pendiente —una comprobación imprescindible antes de firmar la compra de cualquier vivienda en comunidad—.

La preferencia de los créditos de la comunidad

El artículo 9.1.e) reconoce además que los créditos a favor de la comunidad por gastos generales de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes frente a otros acreedores, con la única excepción de los créditos salariales que protege el Estatuto de los Trabajadores.

Cómo reclama la comunidad una derrama impagada

El artículo 21 da a la comunidad una vía específica para reclamar judicialmente cualquier cantidad debida por gastos comunes —ordinarios o extraordinarios, generales o individualizables, incluido el fondo de reserva—: el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Puede demandarse directamente al titular registral, a efectos de poder ejecutar la deuda sobre el propio inmueble inscrito a su nombre, y si la junta lo acuerda, el secretario-administrador profesional puede exigir judicialmente el pago a través de este procedimiento. Para iniciarlo basta con acompañar a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, emitido por quien ejerza de secretario con el visto bueno del presidente —salvo que se trate de un secretario-administrador profesional que no vaya a intervenir en la reclamación, caso en el que no hace falta esa firma adicional—, junto con el documento que acredite la notificación al deudor.

El propio artículo 21.1 permite además a la junta acordar medidas disuasorias frente a la morosidad mientras esta se mantenga, como fijar intereses superiores al legal o privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones comunes, siempre que no resulten abusivas, desproporcionadas o afecten a la habitabilidad de las viviendas, y sin que estas medidas puedan aplicarse con carácter retroactivo.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta los artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.