Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda

Cuando se firma un contrato de alquiler de vivienda habitual en España, las partes son libres de pactar la duración que quieran. Pero la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un suelo mínimo de protección para quien alquila: si se pacta un plazo más corto, la ley lo alarga igualmente.

El plazo mínimo real

Si el contrato firmado dura menos de cinco años —o menos de siete si quien arrienda es una empresa—, al llegar la fecha de vencimiento se prorroga automáticamente por años hasta alcanzar esos mínimos. No hace falta que nadie lo pida: la prórroga es obligatoria para el arrendador, salvo que el arrendatario avise con al menos treinta días de antelación que no quiere renovar.

En la práctica, esto significa que un contrato "de un año" firmado con un particular puede durar hasta cinco si el inquilino quiere quedarse, y el propietario no puede impedirlo salvo en los supuestos concretos que la propia ley recoge (por ejemplo, necesitar la vivienda para sí mismo, si así se pactó expresamente).

Qué pasa al cumplirse el plazo mínimo

Cumplidos los cinco (o siete) años, si ninguna de las partes ha avisado de que no quiere continuar —el arrendador con cuatro meses de antelación, el arrendatario con dos— el contrato se prorroga otra vez, año a año, hasta un máximo de tres años adicionales. El propietario que quiera recuperar la vivienda en ese momento tiene que planificarlo con tiempo: cuatro meses no son un trámite, son un requisito legal para que la falta de renovación sea válida.

El inquilino puede irse antes

A diferencia del propietario, la persona arrendataria tiene más margen para desistir del contrato antes de que termine el plazo pactado, siempre que hayan pasado al menos seis meses desde que empezó el alquiler y avise con treinta días de antelación. Si se pactó una indemnización para este caso, el propietario puede reclamarla, pero solo si estaba prevista expresamente en el contrato.

Qué pasa si el propietario recupera la vivienda y luego no la ocupa

La excepción de necesitar la vivienda para sí mismo no es un cheque en blanco: el artículo 9 exige comunicar al arrendatario esa necesidad, especificando la causa concreta, al menos con dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar. Pero la ley añade una consecuencia importante si, transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o el desalojo efectivo, el propietario o su familiar no llegan a ocupar realmente la vivienda: el arrendatario puede optar, en un plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años en las mismas condiciones anteriores —con indemnización de los gastos que le hubiera supuesto el desalojo—, o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco, salvo que la falta de ocupación se deba a una causa de fuerza mayor expresamente reconocida por una norma con rango de ley. Esta consecuencia disuade a los propietarios de invocar esta causa de forma fraudulenta para recuperar la vivienda sin intención real de ocuparla.

Por qué importa esto

Entender el plazo mínimo evita dos errores frecuentes: que el inquilino piense que puede ser desalojado sin más al terminar el año que figura en el papel, y que el propietario piense que recuperar la vivienda es tan sencillo como no renovar sin avisar con la antelación legal.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta los artículos 9, 10 y 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.