Obras en la vivienda alquilada: cuándo hace falta permiso del propietario y cuándo basta con avisar

Quien alquila una vivienda no es libre de reformarla a su gusto. La Ley de Arrendamientos Urbanos parte de una regla general restrictiva, pero contempla una excepción específica y relevante para adaptar la vivienda por motivos de discapacidad o edad.

La regla general: hace falta consentimiento por escrito

El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. En ningún caso puede llevar a cabo obras que disminuyan la estabilidad o la seguridad del inmueble, tenga o no autorización para ello.

Si el inquilino hace obras no autorizadas, el propietario puede exigir, al terminar el contrato, que se reponga todo al estado anterior o bien conservar la modificación, sin que el inquilino tenga derecho a indemnización alguna por lo invertido. Y si esas obras no autorizadas llegan a afectar a la estabilidad o seguridad del edificio, el propietario puede exigir de inmediato —sin esperar a que termine el contrato— que se repongan las cosas a su estado original.

La excepción: adaptación por discapacidad o edad

La ley reconoce un derecho distinto para quienes, por discapacidad o por tener más de setenta años —ya sea el propio inquilino, su cónyuge, su pareja o un familiar conviviente en las mismas condiciones—, necesiten adaptar el interior de la vivienda. En este caso no hace falta el consentimiento del propietario: basta con una notificación previa por escrito.

Esta excepción tiene dos límites: las obras no pueden afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni pueden provocar una disminución de su estabilidad o seguridad. Y al terminar el contrato, el inquilino sigue obligado a devolver la vivienda a su estado anterior si el propietario así lo exige.

Las obras que le tocan al propietario, no al inquilino

Todo lo anterior regula las obras que quiere hacer el inquilino. Pero el artículo 21 regula el reverso de esa relación: el propietario está obligado a realizar, sin poder elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al propio inquilino. Si esa obra de conservación no puede razonablemente aplazarse hasta que termine el contrato, el inquilino debe soportarla aunque resulte molesta, pero si se prolonga más de veinte días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado durante esas obras. El inquilino, por su parte, tiene la obligación de avisar al propietario en cuanto detecte la necesidad de una reparación de este tipo, y puede incluso ejecutar directamente las que sean urgentes para evitar un daño inminente, exigiendo después su importe al propietario. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, en cambio, corren siempre a cargo del inquilino.

La diferencia clave

La diferencia entre ambos regímenes no es el tipo de obra, sino el procedimiento: en el caso general hay que pedir permiso y esperar respuesta; en el caso de adaptación por discapacidad o edad, basta con avisar por escrito antes de empezar.

Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta los artículos 23 y 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.