Obras en la vivienda alquilada: cuándo hace falta permiso del propietario y cuándo basta con avisar
Equipo editorial de BOE Fácil · revisado por Equipo editorial de BOE Fácil el 21/8/2026
Quien alquila una vivienda no es libre de reformarla a su gusto. La Ley de Arrendamientos Urbanos parte de una regla general restrictiva, pero contempla una excepción específica y relevante para adaptar la vivienda por motivos de discapacidad o edad.
La regla general: hace falta consentimiento por escrito
El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. En ningún caso puede llevar a cabo obras que disminuyan la estabilidad o la seguridad del inmueble, tenga o no autorización para ello.
Si el inquilino hace obras no autorizadas, el propietario puede exigir, al terminar el contrato, que se reponga todo al estado anterior o bien conservar la modificación, sin que el inquilino tenga derecho a indemnización alguna por lo invertido. Y si esas obras no autorizadas llegan a afectar a la estabilidad o seguridad del edificio, el propietario puede exigir de inmediato —sin esperar a que termine el contrato— que se repongan las cosas a su estado original.
La excepción: adaptación por discapacidad o edad
La ley reconoce un derecho distinto para quienes, por discapacidad o por tener más de setenta años —ya sea el propio inquilino, su cónyuge, su pareja o un familiar conviviente en las mismas condiciones—, necesiten adaptar el interior de la vivienda. En este caso no hace falta el consentimiento del propietario: basta con una notificación previa por escrito.
Esta excepción tiene dos límites: las obras no pueden afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni pueden provocar una disminución de su estabilidad o seguridad. Y al terminar el contrato, el inquilino sigue obligado a devolver la vivienda a su estado anterior si el propietario así lo exige.
La diferencia clave
La diferencia entre ambos regímenes no es el tipo de obra, sino el procedimiento: en el caso general hay que pedir permiso y esperar respuesta; en el caso de adaptación por discapacidad o edad, basta con avisar por escrito antes de empezar.
Esta guía es una explicación divulgativa de BOE Fácil, no asesoramiento jurídico. Para el texto oficial completo, consulta los artículos 23 y 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.